Договор управления коммерческой недвижимостью в свободных зонах ОАЭ: 7 критических пунктов для инвестора

1. Правовой статус и юрисдикция: где и как действует договор

Перед подписанием договора управления недвижимостью в Дубае или другой свободной зоне важно чётко определить юрисдикцию. СЭЗ Дубая (DIFC, DMCC), Абу‑Даби (ADGM) и Шарджи имеют собственные регуляторные рамки.

На что обратить внимание:

• под какую правовую систему подпадает договор (общее право DIFC/ADGM или местное законодательство);
• где будут рассматриваться споры (арбитраж в ОАЭ или международная юрисдикция);
• как соотносятся условия договора с требованиями лицензирования бизнеса в СЭЗ.

Важно! Убедитесь, что управляющая компания имеет лицензию на деятельность в конкретной свободной зоне. Без этого договор может быть признан недействительным.

2. Объём полномочий управляющей компании: где границы ответственности

Управление коммерческой недвижимостью в фризонах подразумевает делегирование ряда функций: от поиска арендаторов до технического обслуживания. Но важно чётко прописать, что именно входит в обязанности управляющей компании.

Ключевые моменты:

• право на субаренду коммерческой недвижимости (требуется ли согласие инвестора);
• полномочия по подписанию договоров аренды коммерческой недвижимости;
• ответственность за ремонт и обслуживание помещений;
• порядок согласования разрешения на перепланировку помещений.

Внимание! Если управляющая компания вправе самостоятельно заключать договоры аренды, проверьте, какие типы договоров она может использовать (Gross lease, Triple‑net lease и др.) и как это повлияет на ваш доход.

3. Финансовые условия: комиссия и скрытые расходы

Комиссия управляющей компании в Дубае – один из самых спорных пунктов. Стандартные ставки варьируются от 5 % до 15 % от арендного дохода, но могут включать дополнительные сборы.

Что уточнить:

• фиксированная комиссия или процент от дохода;
• включены ли в комиссию расходы на маркетинг и поиск арендаторов;
• порядок оплаты услуг (ежемесячно, ежеквартально);
• условия повышения комиссии в будущем.

Обратите внимание! Некоторые компании взимают «скрытые» сборы за администрирование, юридические услуги или использование системы Ejari для регистрации договоров. Пропишите все платежи в приложении к договору.

4. Порядок учёта и отчётности: как контролировать доходы

Инвестор должен иметь прозрачный доступ к финансовой информации. В договоре важно зафиксировать:

• периодичность предоставления отчётов (ежемесячно, ежеквартально);
• состав отчётности (доходы, расходы, налоговые платежи);
• формат передачи данных (электронный, бумажный);
• право на аудит финансовой деятельности.

Критичные пункты:

• порядок распределения арендных платежей (на какой счёт и в какие сроки);
• учёт налогов и сборов в свободных зонах;
• механизм возмещения непредвиденных расходов.

Важно! Требуйте интеграции с цифровыми платформами для мониторинга доходов. Цифровые технологии в управлении недвижимостью позволяют отслеживать платежи онлайн.

5. Сроки и условия расторжения: как выйти из договора

Даже самый выгодный договор может стать обременительным. Пропишите:

• срок действия соглашения (обычно 1-3 года);
• условия продления договора аренды или управления;
• основания для одностороннего расторжения;
• штрафные санкции за досрочное прекращение.

Типичные ловушки:

• автоматический пролонгация без вашего согласия;
• высокие штрафы за расторжение;
• отсутствие чёткого механизма передачи управления другому оператору.

Внимание! Если управляющая компания не выполняет обязательства (например, не находит арендаторов более 6 месяцев), вы должны иметь право расторгнуть договор без штрафов.

6. Разрешение споров: как защитить свои права

Конфликты с управляющими компаниями происходят часто. В договоре укажите:

• порядок досудебного урегулирования (переговоры, медиация);
• юрисдикцию для рассмотрения споров (арбитражный суд СЭЗ или международный арбитраж);
• язык документов и судопроизводства.

Что учесть:

• сроки ответа на претензии;
• распределение судебных издержек;
• возможность обращения в регулирующие органы СЭЗ.

В DIFC и ADGM действуют собственные арбитражные центры, специализирующиеся на коммерческих спорах. Это может ускорить процесс разрешения конфликта.

7. Особые условия для иностранных инвесторов

Права иностранных инвесторов на недвижимость в СЭЗ отличаются от материковой части ОАЭ. Проверьте:

• возможность передачи недвижимости в управление ОАЭ без личного присутствия;
• требования к визовым обязательствам (например, связь между владением недвижимостью и резидентской визой);
• ограничения на вывод прибыли (в некоторых зонах действуют валютные ограничения).

Важные аспекты:

• порядок репатриации доходов;
• налоговые льготы для нерезидентов;
• требования к документам для регистрации договора (нотариальный перевод, апостиль).

Важно! Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, уточните, как регистрация договора аренды через Ejari повлияет на ваши налоговые обязательства.

Заключение: как минимизировать риски

Договор управления коммерческой недвижимостью в ОАЭ – сложный документ, требующий тщательной проверки. Чтобы избежать потерь:

• Привлекайте юриста, специализирующегося на праве свободных зон.
• Сравнивайте условия нескольких управляющих компаний.
• Фиксируйте все договорённости в письменном виде.
• Регулярно проверяйте финансовую отчётность.

Нужна профессиональная помощь?

Агентство MORGAN ENTERPRISES LTD поможет:

• подобрать надёжную управляющую компанию в любой свободной зоне ОАЭ;
• проверить договор на соответствие законодательству СЭЗ;
• оптимизировать налоговые платежи;
• организовать сопровождение сделки «под ключ».

Мы работаем с инвесторами, которые ценят прозрачность и эффективность. Наши эксперты:

• подберут оптимальную юрисдикцию для ваших активов;
• помогут открыть банковский счёт и зарегистрировать компанию с substance;
• обеспечат конфиденциальность и защиту личных данных.

Оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону – мы проведём детальную консультацию и предложим индивидуальное решение для вашего бизнеса.

После завершения сотрудничества мы предоставим рекомендации по дальнейшему управлению активами, включая особенности отчётности и налогообложения в выбранной юрисдикции.