Тенденции на рынке недвижимости ОАЭ: как выгодно купить рентабельный объект

Что сейчас происходит на рынке: главные тренды 2025 года

В 2025 году рынок недвижимости ОАЭ демонстрирует зрелость и ориентацию на долгосрочные инвестиции. Если в 2022-2024 годах наблюдался ажиотажный спрос, то сейчас динамика стабилизируется.

Основные показатели:

• рост цен на жильё замедлился до 5-10 % в год (против 20 %+ в предыдущие годы);
• доля off‑plan‑проектов превышает 50 % от общего числа сделок;
• объём сделок в Дубае за 2024 год достиг 760,7 млрд AED.

Важно! В топовых районах цены продолжают расти, но без прежней спекулятивной динамики. Это связано с увеличением населения и развитием инфраструктуры.

Где искать выгодные объекты: перспективные эмираты и районы

Выбор локации — ключевой фактор рентабельности. Рассмотрим три главных эмирата с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Дубай: баланс доходности и ликвидности

Здесь сосредоточено больше 80 % сделок. Самые востребованные районы:

• Dubai Marina — доходность от аренды ~6-7 % годовых, высокий спрос среди экспатов;
• Business Bay — ~7-8 %, популярны компактные 1‑комнатные квартиры у бизнес‑центров;
• JVC (Jumeirah Village Circle) — до 8-9 % благодаря низкой цене покупки и почти полной заполняемости.

Внимание! В центральных и прибрежных локациях прирост стоимости составляет 5-10 % год к году. На стадиях строительства цены могут быть ниже на 15-20 %.

Абу‑Даби: рост элитного сегмента

Эмират набирает обороты за счёт:

• строительства вилл на Саадият Айленде;
• апартаментов на островах Рим и АлРим;
• развития туристической инфраструктуры.

Доходность здесь чуть ниже (5-6 %), но объекты обладают высокой ликвидностью в фрихолд‑зонах.

Рас‑эль‑Хайма и Шарджа: потенциал роста

Эти эмираты интересны для инвесторов, готовых ждать 3-5 лет. Причины:

• низкие стартовые цены (на 20-30 % ниже дубайских);
• планы по развитию транспортной инфраструктуры;
• растущий спрос на бюджетную аренду.

Это стоит знать! В Рас‑эль‑Хайме активно строятся новые жилые комплексы с программами рассрочки от застройщиков.

Как выбрать объект: первичный или вторичный рынок?

Каждый сегмент имеет свои плюсы и минусы.

Off‑plan‑проекты: возможности и риски

Преимущества:

• первоначальный взнос от 10 %;
• рост стоимости объекта на этапе строительства;
• гибкие программы рассрочки (например, 50/50).

Риски:

• нельзя продать объект до полной выплаты рассрочки (в 90 % случаев);
• задержки сдачи в эксплуатацию.

Важно! Проверяйте репутацию застройщика и сроки сдачи предыдущих проектов.

Вторичный рынок: стабильность и прозрачность

Плюсы:

• возможность торга (скидка 3-7 % от заявленной цены);
• немедленный доход от аренды;
• отсутствие рисков задержки строительства.

Минусы:

• более высокая стартовая цена;
• меньший потенциал роста стоимости.

Финансовые инструменты: как оптимизировать покупку

Чтобы купить недвижимость в ОАЭ с максимальной выгодой, важно грамотно выбрать способ финансирования.

Ипотека и рассрочка: условия 2025 года

Иностранцы могут получить ипотеку в банках ОАЭ (Emirates NBD, Mashreq, HSBC). Основные параметры:

• первоначальный взнос: 25-50 %;
• ставка: 3,5-7 % годовых;
• срок: до 20 лет.

Программы рассрочки от девелоперов чаще выгоднее: первый взнос от 10 %, остаток — в течение 3-5 лет.

Золотая виза: инвестиции с бонусами

Покупка недвижимости от 2 млн AED даёт право на золотую визу (10‑летнее резидентство). Преимущества:

• отсутствие налога на доход от аренды;
• возможность открыть банковский счёт;
• доступ к медицинским и образовательным услугам.

Внимание! Минимальные инвестиции для золотой визы могут меняться – уточняйте актуальные требования.

Как избежать ошибок: юридические нюансы и проверка объекта

Процедура оформления сделки:

• Выбор агента — работайте только с лицензированными брокерами (RERA).
• Юридическая проверка — убедитесь в отсутствии долгов и обременений.
• Подписание договора — используйте стандартный Form F.
• Регистрация в DLD — оплатите сбор 4 % от стоимости.
• Получение Title Deed — свидетельство о собственности.

Это стоит знать! Все договоры регистрируются через блокчейн, изменения в текст внести невозможно.

Типичные риски и как их минимизировать:

• Завышенные цены — сравнивайте предложения в одном районе.
• Недобросовестные застройщики — проверяйте историю компании.
• Высокие сервисные сборы — уточняйте расходы на обслуживание заранее.

Привлекайте юриста для проверки документов, если покупаете off‑plan.

Доходность: сколько можно заработать на аренде?

Средняя доходность от аренды в Дубае — 6-8 % годовых. В некоторых районах достигает 9-10 %. Для сравнения: в Европе и Азии показатель редко превышает 4-5 %.

Краткосрочная VS долгосрочная аренда:

• Краткосрочная (Airbnb) — доходность на 2-3 % выше, но требует активного управления.
• Долгосрочная — стабильный доход с минимальными хлопотами.

Совет! Для пассивного дохода выбирайте объекты в районах с высоким спросом на долгосрочную аренду (например, JVC).

Что влияет на стоимость: ключевые факторы роста

• Развитие транспорта — станции метро и новые дороги повышают ликвидность на 15-20 %.
• Туристический поток — в 2025 году Дубай принял 10 млн туристов за полгода.
• Экологические стандарты — энергоэффективные дома дороже на 5-10 %.
• Смарт‑технологии — системы «умный дом» увеличивают стоимость на 7-12 %.

Это стоит знать! Проекты вроде Dubai South и MBR City уже сейчас показывают прирост 12-15 % в год.

Как действовать: пошаговая стратегия покупки

• Определите цель — инвестиции, переезд или получение визы.
• Выберите район — ориентируйтесь на целевую аудиторию арендаторов.
• Сравните варианты — изучите первичный и вторичный рынок.
• Оформите финансирование — получите одобрение ипотеки или рассрочки.
• Проведите проверку — убедитесь в юридической чистоте объекта.
• Зарегистрируйте сделку — оплатите сборы и получите Title Deed.

Важно! Работа через лицензированного брокера сокращает сроки сделки на 30-40 %.

Почему стоит обратиться к профессионалам?

Покупка недвижимости в ОАЭ – сложный процесс, где важны:

• знание локальных законов;
• доступ к закрытым предложениям;
• умение торговаться;
• понимание сезонности рынка.

MORGAN & MORGAN – агентство по управлению активами, которое поможет:

• подобрать рентабельный объект под ваш бюджет;
• провести юридическую проверку;
• оформить золотую визу;
• организовать управление арендой.

Мы работаем с инвесторами, которые ценят:

• прозрачность сделок;
• конфиденциальность;
• экономию времени.

Обратитесь к нам за консультацией, и мы расскажем, как снизить налоговые издержки, выбрать район с максимальной доходностью, а также избежать скрытых расходов. Оставьте заявку на сайте или свяжитесь по телефону, начнём подбор объекта уже сегодня!